Les modalités de remboursement anticipé doivent être notifiées dans les conditions générales du contrat d’origine. Pour toutes les offres de prêt émises à compter du 1er juillet 1999, il est désormais interdit à un établissement bancaire de facturer ces pénalités si le remboursement anticipé découle d’un des motifs suivants :
- Vente de la résidence principale suite au changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou du conjoint,
- Décès de l’emprunteur ou du conjoint,
- Cessation forcée de l’activité professionnelle de l’emprunteur ou du conjoint.
Les intérêts intercalaires, pour les constructions ou travaux :
Dans la plupart des cas, un prêt est libéré en un seul versement lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire. La banque effectue un règlement au notaire qui lui-même règle le vendeur. L’amortissement du prêt commence, en général, dès le mois suivant. La première mensualité inclut l’amortissement d’une partie du capital ainsi que les intérêts.
La situation est différente pour faire construire une maison ou faire de gros travaux consécutifs à l’acquisition. Les versements devront être faits en plusieurs étapes et le prêt souscrit sera débloqué dans le même échéancier. La banque permet alors de commencer le remboursement du capital uniquement lorsque les fonds ont été entièrement versés. Seuls les intérêts sont payés pendant la période qui court entre le premier versement effectué par la banque et le déblocage final des fonds.
Les intérêts intercalaires correspondent à cette rémunération de l’argent, pendant les périodes qui courent entre les versements effectués par la banque et la libération totale du prêt.
Comment calculer les intérêts intercalaires ?
Les intérêts intercalaires sont calculés sur les portions de crédits libérées, au taux du prêt souscrit. Sofinco est spécialisé dans ce domaine, vous pouvez vous renseigner sur Sofinco à cette adresse. Pour estimer leur montant, il suffit d’appliquer le taux du prêt aux montants libérés, en tenant compte de la durée.
Pour illustrer les mécanismes des intérêts intercalaires, prenons l’exemple d’un projet de construction :
Acquisition d’un bien neuf (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), d’une valeur de 180 000 €. Pour le financer, le client emprunte 150 000 € à 4,10 % (hors assurance) sur 15 ans. Les mensualités hors assurance de ce prêt se montent à 1 117 €. Parallèlement une assurance de prêt est souscrite à 0,35 % ; les mensualités d’assurance s’élèvent à 44 €.
Dans ce type d’opération immobilière, le paiement du bien est échelonné en fonction de l’avancement des travaux. Le prêt sera donc libéré en plusieurs versements qui correspondront aux tranches suivantes :
- 5 % à la réservation,
- 30 % du prix lorsque les fondations sont achevées,
- 35 % à la pose de la toiture et la réalisation de l’étanchéité des terrasses,
- 25 % lorsque les travaux sont achevés,
- 5 % à la livraison.
On rappellera que lors de la signature du contrat, il faut payer au minimum avec ses propres fonds les frais de notaire et les frais de garantie. Les banques acceptent sans difficulté de financer l’intégralité d’une acquisition, mais ne financent pas les frais de notaire et de garantie.
Pour que la banque du client mais surtout une banque concurrente puisse examiner le dossier, donner un accord et émettre une offre de prêt, la banque demandera une liste de pièces justificatives afin d’analyser la situation, le profil et le potentiel du client. Il s’agit généralement de la liste suivante mais d’autres pièces supplémentaires pourront être demandées :
- Pièce d’identité
- 3 derniers bulletins de salaire
- Dernier IRPP
- 3 derniers relevés de compte de tous les comptes existants
- Compromis signé ou contrat de réservation
- Tableau d’amortissement des crédits en cours
- Justificatif de l’apport personnel