un immeuble parisien

Dans le contexte économique et sanitaire actuel, les banques se montrent beaucoup moins flexibles sur l’octroi des prêts liés à une acquisition immobilière. Mais la situation n’est pas sans issue puisqu’avec la vente à terme, il est toujours possible de devenir propriétaire dans les meilleures conditions possibles. Cette solution, à la fois avantageuse pour le vendeur que pour l’acquéreur, permet de faciliter l’acquisition d’un bien immobilier, avec les conditions complexes du prêt bancaire en moins.

La vente à terme : quèsaco ?

L’article 1601-2 du Code civil définit la vente à terme comme un contrat de vente spécifique dans lequel un vendeur cède son bien immobilier moyennant le paiement d’une somme au comptant, suivi de versements réguliers sur une période prédéfinie, allant de 10 à 20 ans. Le vendeur a le choix de céder son bien vide ou occupé (sous forme de rente viagère, viager sans rente ou bien avec des locataires déjà installés). L’acquéreur peut également décider ou non d’habiter les lieux avant le terme du contrat.

Souvent confondue à tort avec la vente en viager, la vente à terme ne repose pas sur le principe selon lequel l’acquéreur ne devient propriétaire du bien qu’à la mort du propriétaire (vendeur).

Caractéristiques financières de la vente à terme

Dans le cas d’une vente immobilière à terme, la présence du notaire est exigée au moment de la signature du contrat. Ce jour-même, l’acquéreur effectue un premier paiement au comptant et conviendra avec le vendeur du montant des mensualités à payer sur une durée déterminée. Il peut demander des mensualités fixes ou révisables chaque année. Aucun impôt ne sera appliqué sur le compte et les mensualités versés par l’acquéreur. Néanmoins, le vendeur peut être amené à payer un impôt sur la plus-value immobilière si le bien vendu n’est pas sa résidence principale.

Tout le long du contrat, si le vendeur venait à mourir, les héritiers directs continueront à percevoir les mensualités selon les termes prévus dans l’acte de vente.

Les différents types de ventes à terme

La vente à terme libre

L’acquéreur devient propriétaire du bien immobilier dès lors que l’acte authentique de vente est signé. La vente immobilière à terme libre profite largement à l’acheteur. En effet, celle-ci n’engage pas au paiement de mensualités. Le paiement se fait essentiellement à terme du contrat. Néanmoins, toutes les charges liées au bien immobilier cédé incombent à l’acquéreur dès la signature du contrat.

La vente à terme occupée

On parle de vente à terme d’un bien immobilier occupé ou vente à terme à jouissance différée pour qualifier une vente où le vendeur profite pleinement du droit d’usage et d’habitation (DUH) pour une durée préalablement définie par les deux parties. L’acquéreur ne devient donc pas propriétaire du bien à la signature du contrat. Mais il participe à certaines charges comme la taxe foncière.

Fiscalité d’une vente à terme

Une vente à terme est soumise à la même imposition que dans le cadre d’une vente immobilière classique, hormis pour les mensualités perçues par le vendeur. Ces mensualités sont entièrement exonérées d’impôt sur le revenu. C’est la raison pour laquelle la vente à terme est très avantageuse pour le propriétaire.

Dès la signature du contrat de vente à terme immobilier authentique, l’acquéreur s’engage à payer toutes les charges importantes liées au bien immobilier. Ces charges incluent notamment les taxes et impôts liés à la propriété du bien : travaux de copropriété, impôt foncier, etc.)

Quels sont les avantages de la vente à terme ?

Le vendeur et l’acheteur profitent pleinement des nombreux avantages de la vente à terme.

Pour le vendeur

Le vendeur perçoit des mensualités sur une durée déterminée à l’avance dans le contrat de vente authentique. Il commence à percevoir de l’argent dès la signature même du contrat, et tous les mois qui suivent jusqu’à la date d’échéance prévue par le contrat. Il profite également de nombreux avantages fiscaux sur les mensualités perçues car celles-ci ne sont pas imposables. De plus, il est entièrement en droit de réclamer son Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) à vie ou pour une période déterminée. Grâce à la signature du contrat de vente authentique, il profite d’une garantie de paiement des mensualités. Il est également en droit de revaloriser la mensualité à payer tous les ans. Et s’il venait à mourir, ses héritiers continueront à percevoir les mensualités dues par l’acquéreur.

Pour l’acheteur

La vente à terme est une solution avantageuse pour devenir propriétaire d’un logement sans obligatoirement passer par la case « prêt immobilier ». Il s’agit d’un investissement peu coûteux et pourtant très attractif sur le moyen et/ou le long terme. Contrairement au viager, ce système permet de devenir propriétaire dès la signature du contrat de vente authentique, même s’il reste des mensualités à payer. De plus, la fiscalité d’une vente à terme est particulièrement favorable dans le cas d’une vente occupée. Ce type de contrat est une manière plus sûre d’investir et de protéger son capital investi, grâce à la résilience de la pierre.